田烏 武

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  • #6374

    田烏 武
    キーマスター

    田代様

    少しでも、田代様のお役に立てていただけたら幸いです。

    #6371

    田烏 武
    キーマスター

    田代様

    お返事ありがとうございます。

    >借り換えの最大の目的は、借入金利を下げて毎月の返済額を減らしたい。

    →納得いたしました。ノンバンクの金利は銀行の金利よりも高いので、借り換えで金利が下がれば、毎月の返済額が減らせると思います。銀行なら、1%台もいける可能性はあります。

    >不動産評価がしっかりと出て追加担保無しで借り換えで出来れば理想的なのですが、
    >恐らくそれは難しいので、ある程度の現金は用意をしようと思っています(3千万)。

    →まずは、新規の銀行で借り換えのご相談をして、借り換えが可能かシミュレーションされてはどうでしょうか?
    その上で、現状の所有物件の担保価値では借り換えが難しいと銀行から言わたら、

    1.3000万円の現金で借り換えの金額を減らす(守りを固めるなら返済前提でもいいと思います)

    2.現金3000万円返済した後でも借り換えが難しいと言われたら、追加で担保が入っていない不動産を抵当に入れられてもいいと思います

    ただ、2のポイントは借り換えによって、いくらの金利の削減メリットが出るかだと思います。

    不動産を追加で担保に入れても、借り換えによる金利削減メリットが大きければ、担保に入れる価値はあるだろうし、あまり金利削減メリットが出なければ、無理に担保に入れる必要はないと思います。

    なので、まずは新規で複数の銀行に借り換えのご相談をされることを、おすすめいたします。

    複数の銀行にご相談することで、一番条件が良い銀行を選択できます。

    新規のご相談をされる銀行は、なるべく、個人の預金通帳をお持ちの銀行がいいかと思います。

    もし、地銀さんと信金さんに物件が遠すぎて対応できないと言われてしまった場合は、メガバンクにご相談されてもいいかと思います。

    万が一、すべての銀行さんに借り換えを断れてしまった場合は、BSを良くし返済額を減らす目的で、奥様のセゾンの金利が高い方(1800万円、2.275%)を完済して、残りをオリックスのご主人様の(7600万円、2.6%)に繰り上げ返済してもいいかと思います。

    セゾンさんの返済が1本なくなれば、その分、世帯全体の毎月の返済額は減るかと思います。

    また、元利均等返済でお借入れの場合は、最初の方は金利の割合が高いため、なるべく残高が多く金利が高いものを繰り上げ返済された方が得になる可能性はあります。(詳細はシミュレーションをしていただきたく思います)

    もちろん、セゾンさんとオリックスさんに無理に繰り上げ返済をする必要もないので、3000万円の現金はとっておくという方法もあります。

    アパートの場合、将来的に修繕が必要な場合もあるため、将来の修繕費を一部残しておくのもありだと思います。

    守りを固めないのであれば、新規の投資物件の購入に使うのもありだと思います。

    いずれの選択にしろ、借り換えが可能なのかをご相談された後でも選択可能ですので、まずは最大の目的の借入金利を下げて毎月の返済額を減らすために、新規の銀行にご相談をされることをおすすめいたします。

    • この返信は11 ヶ月前に  田烏 武 さんが編集しました。
    #6368

    田烏 武
    キーマスター

    田代様

    お返事いただきありがとうございます。

    ご質問についてですが、

    >元銀行担当者である田烏様からみて、抵当に入っていない不動産と、
    >同価値の現金であればどちらの方が魅力的に映りますか?

    →銀行としては債務者が返済ができなくなった時に換金性が高いものを担保に優先するので、現金の方が魅力的です。
    現金を預金担保という形にしておけば、万が一、債務者が返済ができなくなった場合でも相殺することができるからです。

    不動産の場合は、その時の相場に影響をうけますし、思うように売れないことも可能性としてあるため、現金か不動産であれば現金です。

    私の意見としては、今、お持ちの現金を預金担保にされるなら、支払い利息が勿体ないので、返済にあてられた方がよろしいかと思います。

    >一部繰り上げ返済をすべきなのか、借り換え額をその分減らすべきか悩んでおります。
    >(理想は現金を他の投資先に振り向ける事なのでしょうが、まずは足元のBSの圧縮を優先したく)

    →こちらについて、何点かお聞きしたいのですが、

    ・今回の繰り上げ返済又は借り換えの目的は足元のBS(負債)を圧縮することだけが目的でしょうか?
    毎月の返済額を減らしたいや返済期間を圧縮したいなどもありましたでしょうか?

    ・現在、お借入れされている金融機関はすべて同じでしょうか?又は違う金融機関も入っていますでしょうか?

    よろしくお願い致します。

    • この返信は11 ヶ月、 1 週前に  田烏 武 さんが編集しました。
    #6366

    田烏 武
    キーマスター

    田代様

    はじめまして。

    当サイトにてご相談いただきありがとうございます。

    田烏経営研究所の田烏と申します。

    不動産投資についてのご質問ですが、

    >これを借り換え、1本化することは物理的に可能なのでしょうか?
    >夫婦共同名義のような融資というのは存在するのでしょうか?
    >名義は別々、確定申告も別々なので難しいというか、無理なのでしょうか?

    結論をまず、申し上げますと債務名義が違う融資を共同名義などで1本化することは難しいと思います。

    理由としては、不動産融資の場合の返済期間はそれぞれの建物の耐用年数で設定するため、1本化してしまうと返済期間の設定が難しくなってしまうからです。

    現在、ご夫婦様で所有されておられますアパートとワンルームマンションの物件ごとに耐用年数が違うかと思います。

    例え1本化できた場合でも、このケースだと一番返済期間が短いものをベースに借り換え後は返済期間を設定される可能性があります。

    そうなると田代様の月々の返済額が増えてしまう可能性があります。

    >夫婦共同名義のような融資というのは存在するのでしょうか?

    →ご夫婦様の共同名義の融資は、不動産投資の融資では見たことがないですが、住宅ローンなどではあります。

    ただ住宅ローンの共同名義(連帯債務者)の場合は主債務者(ご主人など)の年収が足らない場合に、奥さんが働いているケースで、奥さんの収入を合算させ補う場合に使われるため、今回のケースは不動産投資ですので、当てはまらないかと思います。

    >名義は別々、確定申告も別々なので難しいというか、無理なのでしょうか?

    →債務者が違う方の融資を1本化することは、基本的にはできません。

    確定申告の場合も、例え借り換えで1本化ができたとしても、合算後の債務(借入)や資産(建物や土地)はご夫婦様でいくらで配分して、家賃収入(売上)についてもどのように配分すればいいのかがわからなくなってしまうからです。

    債務や資産を合算させると相続の話にもなってくる可能性もあるため、相続については一度、現在の顧問税理士にお聞きされてもいいかと思います。

    まとめますと現状、ご夫婦様で相互に連帯保証人に入られているため、実質共同名義の融資でも一緒のように見えますが、返済期間の問題、債務名義の問題、相続の問題で借り換えは難しいかと思います。

    #288

    田烏 武
    キーマスター

    yumidaruma様

    ありがとうございます。

    また、お困りごとがありましたら弊社、資金繰りQ&Aサイトをお気軽にご利用いただければと思います。

    #286

    田烏 武
    キーマスター

    yumidaruma様

    一般保証の場合は通常は銀行は変動金利を採用する場合が多いですが、固定金利であれば御社の業績、借入期間、銀行の利益などを考慮して決まることが多いです。

    マイナス金利時において市場の金利が急に上昇することはあまり考えられないので、御社の業績、借入期間、銀行の利益などで決めていると思います。

    私が銀行員の時は、最初のご提案時と金利が変わる可能性が場合は事前にお客様にお伝えはしていました。

    条件が変われば借入をしてもらえないことがあるからです。

    担当者の方に金利が契約時までに上がる可能性がないかをご確認していただき、契約直前に理由もわからず金利が上がるのであれば、その銀行との取引自体をお考えされてもいいかと思います。

    #271

    田烏 武
    キーマスター

    当サイトをご利用いただき、ありがとうございます。

    田烏経営研究所の代表をしております田烏です。

    早速、ご質問にお答えさせていただきたいと思います。

    5月に事業資金として400万の借り入れ(返済期間4年間)を

    とある銀行にお願いすることになりました。

    < 現在は日本政策金融公庫からの借り入れが
    < ありますが、返済があと4カ月ということと、
    < 金利が銀行の方が安いということで今回借り
    < 換えを検討したところです。 <
    < 銀行より5月の時点で 変動:0.75% 固定:0.8% と
    < 聞いていました。(保証協会を付けます。)
    < 6月に入って、資金が浮いたことにより、まず借り入れの
    < 額面を200万に減額したい旨を申し出たところ、銀行より
    < 「その審査は通らない。400万のままで」と言われました。
    < まず、一点教えていただきたいのは、400万より額面は
    < 半額に減っているのにそういうことがあるのか、ということです。

    ⇒まず、一つ目のご質問ですが、銀行員は少しでも多く借りてもらいたいため、

    保証協会が保証してくれるMAXの金額を提示してくることが多いです。

    そのため、額面を減らすことに対しては銀行の都合や担当者の実績が減るため、

    そのように言っているのだと思われます。

    基本的に資金使途が運転資金であれば、借りる額が小さいほど、借りやすいです。

    あと、保証協会の方が金利自体は日本政策金融公庫より安いですが、保証協会は保証料が

    別途かかるため「保証料+金利」だと実質の金利は変わらないことはあります。

    保証料は会社の業績などによって1.9%~0.45%まで変動しますが、平均で1%程度が多いです。

    続いて2つ目のご質問ですが

    < 次に、6月に入り審査が通らないのであれば、申し込みはキャンセルしたい旨を伝えると、 < 「200万の審査は通りました、契約書の準備にかかりたいと思います。」と連絡を受けました。
    < ところが、今度は「金利が 変動は0.75%のままだが、固定は0.85%になりましたので。」
    < という連絡です。
    < 5月の時点では、固定はしばらく動かないから。と聞いていた上に、いざ契約書を交わす
    < 時点になって、寸前で金利が変更になったという報告がくるものなのか? 月が替わり金利が
    < 変わったのであれば事前に連絡はもらえないものなのか?
    <
    < 実際に契約を交わす日時が7月になりそうなのですが、また金利が上がるのか、
    < 銀行ではそういった見通しが立たないもの<なのか? 果たしてこの銀行を信じて
    < いいものなのか?不安になっております。
    <
    < この銀行は弊社開業当時から20年以上のお付き合いはあります。
    ですが、今まで借り入れをしたことがありませんでし< た。
    < 他行でもこのような対応が普通なのか教えていただきたいと思いご相談のメールを
    < 送らせていただいております。

    ⇒本当は400万円借りてもらいたいけれど、200万円に減額すると審査が通らないと

    言ってしまった手前引けなくなってしまい、借りてもらえないよりかは200万円でも

    借りてもらおうと思って、そのように言っている可能性があります。

    あと、保証協会付きで借りる場合、固定金利であれば金利は保証協会が決めているため、

    毎月変動するようなことはありません。

    なので、担当者が最初から金利を間違えていた可能性があります。

    このメールだけの判断にはなりますが、いい加減な事ばかりを言っている銀行の

    担当者との印象を持ちました。

    開業からのお付き合いが長くても、担当者は当りハズレが大きいので、

    他で取引がある銀行があればそちらの銀行にも話を聞いてみるといいかと思います。

    一つの銀行だけと取引をしているとこのような事が当たり前みたいに感じてしまいますが、

    決してそんなことはありません。

    なので、なるべく複数の銀行とお付き合いをし、一番信用のおける担当者と取引を

    されることをおすすめいたします。

    • この返信は2 年、 3 ヶ月前に  田烏 武 さんが編集しました。
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    #217

    田烏 武
    キーマスター

    masa様

    はじめまして。

    当サイトにてご相談いただきありがとうございます。

    田烏経営研究所の代表をしております、田烏と申します。

    この度は一時的な仕事の減少の中、大変頑張られておられるかと思います。

    早速、ご質問内容についてですが現状、会社の方向性や売上などは改善の方向に進んでおられるということですので、資金繰りの部分が手当てできれば正常な状態に戻せるかと思います。

    肝心な資金繰りの部分の対応策としては、現状融資を断られたという状況であれば、まずはリスケをおすすめします。

    リスケとは銀行の毎月の返済額を減らすことができる方法です。

    リスケをすることにより、毎月の支出が減り資金繰りが楽になります。

    ただし、リスケをするには経営改善計画書、資金繰り表を作成し取引銀行と交渉する必要があります。

    ちなみに銀行で融資をうける前提条件として税金、社会保険料の滞納をなくす必要があります。

    会社の正常化のための支払いの優先順位としては建設業であれば

    1.仕入先・外注先への支払い(仕事がとれても仕入ができなかったり、外注先が仕事をうけてもらえない可能性があるため)

    2.社員への給料の支払い(給料が遅延すると社員が辞めて、仕事がうけられなくなる可能性があるため)

    3.税金、社会保険料の支払い

    4.銀行への返済の支払い

    となります。

    資金繰りの対応策をまとめますと、

    1.銀行と交渉してリスケし支出を減らす

    2.税金・社会保険料はできる限り少ない納付額で年金事務所、税務署と交渉する

    3.売掛金を手形でもらう取引先はなるべく避ける

    4.受注がとれたけど、どうしても仕入れ先や外注先へ立替払いが必要な案件についてはファクタリングを利用する(ファクタリングとは売掛金を売却して早期に資金を確保する方法です)

    ※ただし、ファクタリングは手数料が10%から20%程度と非常に高いため、選ぶ業者を間違えるとかえって資金繰りを悪化させます

    あくまでご質問いただいた情報からの回答ですので、詳しくは決算書や返済予定表などを確認しなければ明確なことは言えませんが、上記の方法で資金繰りをまわし、利益をだすことで徐々に資金繰りは改善していくかと思われます。

    • この返信は2 年、 5 ヶ月前に  田烏 武 さんが編集しました。
    #210

    田烏 武
    キーマスター

    shanfer様

    ご相談ありがとうございます。

    元銀行員で資金調達・資金繰りコンサルタントをしております田烏経営研究所の田烏です。

    創業融資ですとお借入れされる金額によって、お借入れ金額の3%から5%の報酬をいただいております。

    成功報酬で行っておりますので、お借入れが成功した時点で報酬をいただいております。

    ちなみにどのような事業でいくらくらいの創業融資をご希望されておられますでしょうか?

    • この返信は3 年前に  田烏 武 さんが編集しました。
    #167

    田烏 武
    キーマスター

    遅くなりまして申し訳ございません。
    結論から申し上げますと分割でのお支払いは可能かと思います。

    ただし、分割払いにしてしまうと仕入先などに先に支払わなければいけないお金を自身で立て替える必要が出てくるため、融資をうけるか自己資金で先に立て替えておく必要がでてきます。

    資金繰りを考えるのであれば、お客様から一括でお支払いいただけるのであればなるべく一括でお支払いしていただいた方がよろしいかと思います。

    #103

    田烏 武
    キーマスター

    お店を開業するなどの新しく事業を始めるのであれば、勤めていた会社を辞めてからでも融資をうけることは可能です。

    お店を出されるのであれば、日本政策金融公庫の創業融資か銀行からの創業融資があります。

    創業融資をうける場合は事業計画書の内容が重要になってきます。

    創業融資の際、まず初めに

    ・クレジットの滞納など個人信用情報に記載されていないか
    ・税金をきちんと納付しているのか
    ・反社会的勢力ではないか
    ・自己資金がいくらあるのか
    ・水道光熱費などきちんと滞納なく支払っているか

    などが最初の段階でチェックをされるかと思います。
    これがひかかってると融資の審査の土台にものせてもらえないことがあります。

    その後、事業計画書の妥当性を検討し、融資の審査が行われます。

    融資金額は事業計画書の内容など総合的にみて判断されます。

    • この返信は3 年、 8 ヶ月前に  田烏 武 さんが編集しました。
    #89

    田烏 武
    キーマスター

    その方がよろしいかと思います。

    資金繰りは大変だと思いますが諦めずに頑張ってください。

    また、お困りごとがありましたら、ご相談ください。

    #87

    田烏 武
    キーマスター

    ありがとうございます。

    一般的に銀行から融資をうけるには税金をきちんと納付していることが条件になりますので、まずは税金を優先的に支払っていくことをおすすめします。

    今回の資金調達の目的や財務内容を見てみないと一概にはいえないですが、銀行からの融資は難しくても売掛金を現金化するファクタリングや事業者カードローンなど一時的に資金調達できる方法などもあります。

    #82

    田烏 武
    キーマスター

    はじめまして。

    今回、初めて銀行から融資をうけられるとのことなんですね。

    初めて融資をうける場合は保証協会というところを利用することになるか
    と思いますので

    全体の流れとしては、
    銀行に相談する⇒保証協会の審査⇒銀行の審査⇒融資実行

    となりまして相談から融資実行まで約1ヶ月程度かかるかと思います。

    全体の流れと注意点として

    1.銀行に相談する

    まずは銀行に相談します

    ※注意点
    ・預金の取引がある銀行に相談する
    ・できれば、外回りをしている営業担当者に来てもらう
    ・納税、社会保険の滞納がある場合は融資をうけることができません
    ・反社会的勢力などの場合は審査の土台にものせてもらえません。

    必要書類
    ・決算書3期分
    ・直近の試算表
    ・事業計画書、資金繰り表はあれば用意しておく
    ・会社の概要がわかるパンフレットなど

    2.保証協会の審査

    保証協会の審査は銀行が打診をかけてくれます。

    保証協会とは銀行の融資を保証してくれる機関です。

    万が一返済ができなくなったら、銀行は保証協会に保証を求めることができます。

    保証協会から追加で資料を求められる場合もあるため、その場合は素早く用意しましょう。

    ※注意点
    ・初めて保証協会を利用する場合は「実態調査」といって、不正防止のため、本当に会社があって営業をしているかを確認することがあります

    3.銀行の審査

    銀行の審査は保証協会の審査が通れば、おおよそ通るかと思います。

    ※注意点
    ・銀行によっては保証協会の審査が通っても融資をしない判断をする場合もあります

    4.融資実行

    審査が通りましたら銀行から商業登記簿謄本や印鑑証明書などの書類の用意し、契約書に署名と捺印をして融資実行日に融資が実行されます。

    ※注意点
    ・稀に直前で融資が実行されない場合があるため、最後まで気を抜かないでください

    1から4が全体の流れと注意点になるかと思います。

    #56

    田烏 武
    キーマスター

    初めまして。専門家の田烏と申します。

    リスケジュールについて回答させていただきます。

    リスケジュールとは質問内容でもあったように銀行への借入返済を止める方法です。

    例えば、毎月の借入返済が100万円あったとします。

    リスケジュールをすれば、毎月100万円の返済があったものが50万円や0円にすることができます。

    リスケジュール後の返済金額については現状返済できる金額で決めます。

    資金繰りがショートしそうなのであれば、すぐにでもリスケジュールの交渉を金融機関とされた方がよろしいかと思います。

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