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田代様
お返事いただきありがとうございます。
ご質問についてですが、
＞元銀行担当者である田烏様からみて、抵当に入っていない不動産と、
＞同価値の現金であればどちらの方が魅力的に映りますか？→銀行としては債務者が返済ができなくなった時に換金性が高いものを担保に優先するので、現金の方が魅力的です。
現金を預金担保という形にしておけば、万が一、債務者が返済ができなくなった場合でも相殺することができるからです。不動産の場合は、その時の相場に影響をうけますし、思うように売れないことも可能性としてあるため、現金か不動産であれば現金です。
私の意見としては、今、お持ちの現金を預金担保にされるなら、支払い利息が勿体ないので、返済にあてられた方がよろしいかと思います。
＞一部繰り上げ返済をすべきなのか、借り換え額をその分減らすべきか悩んでおります。
＞（理想は現金を他の投資先に振り向ける事なのでしょうが、まずは足元のBSの圧縮を優先したく）→こちらについて、何点かお聞きしたいのですが、
・今回の繰り上げ返済又は借り換えの目的は足元のBS（負債）を圧縮することだけが目的でしょうか？
毎月の返済額を減らしたいや返済期間を圧縮したいなどもありましたでしょうか？・現在、お借入れされている金融機関はすべて同じでしょうか？又は違う金融機関も入っていますでしょうか？
よろしくお願い致します。
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この返信は7 ヶ月、 1 週前に
田烏 武 さんが編集しました。
田代様
お返事ありがとうございます。
＞借り換えの最大の目的は、借入金利を下げて毎月の返済額を減らしたい。
→納得いたしました。ノンバンクの金利は銀行の金利よりも高いので、借り換えで金利が下がれば、毎月の返済額が減らせると思います。銀行なら、１％台もいける可能性はあります。
＞不動産評価がしっかりと出て追加担保無しで借り換えで出来れば理想的なのですが、
＞恐らくそれは難しいので、ある程度の現金は用意をしようと思っています（3千万）。→まずは、新規の銀行で借り換えのご相談をして、借り換えが可能かシミュレーションされてはどうでしょうか？
その上で、現状の所有物件の担保価値では借り換えが難しいと銀行から言わたら、１．３０００万円の現金で借り換えの金額を減らす（守りを固めるなら返済前提でもいいと思います）
２．現金３０００万円返済した後でも借り換えが難しいと言われたら、追加で担保が入っていない不動産を抵当に入れられてもいいと思います
ただ、２のポイントは借り換えによって、いくらの金利の削減メリットが出るかだと思います。
不動産を追加で担保に入れても、借り換えによる金利削減メリットが大きければ、担保に入れる価値はあるだろうし、あまり金利削減メリットが出なければ、無理に担保に入れる必要はないと思います。
なので、まずは新規で複数の銀行に借り換えのご相談をされることを、おすすめいたします。
複数の銀行にご相談することで、一番条件が良い銀行を選択できます。
新規のご相談をされる銀行は、なるべく、個人の預金通帳をお持ちの銀行がいいかと思います。
もし、地銀さんと信金さんに物件が遠すぎて対応できないと言われてしまった場合は、メガバンクにご相談されてもいいかと思います。
万が一、すべての銀行さんに借り換えを断れてしまった場合は、ＢＳを良くし返済額を減らす目的で、奥様のセゾンの金利が高い方(1800万円、2.275%）を完済して、残りをオリックスのご主人様の（7600万円、2.6%）に繰り上げ返済してもいいかと思います。
セゾンさんの返済が１本なくなれば、その分、世帯全体の毎月の返済額は減るかと思います。
また、元利均等返済でお借入れの場合は、最初の方は金利の割合が高いため、なるべく残高が多く金利が高いものを繰り上げ返済された方が得になる可能性はあります。（詳細はシミュレーションをしていただきたく思います）
もちろん、セゾンさんとオリックスさんに無理に繰り上げ返済をする必要もないので、３０００万円の現金はとっておくという方法もあります。
アパートの場合、将来的に修繕が必要な場合もあるため、将来の修繕費を一部残しておくのもありだと思います。
守りを固めないのであれば、新規の投資物件の購入に使うのもありだと思います。
いずれの選択にしろ、借り換えが可能なのかをご相談された後でも選択可能ですので、まずは最大の目的の借入金利を下げて毎月の返済額を減らすために、新規の銀行にご相談をされることをおすすめいたします。
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この返信は7 ヶ月前に 田烏 武 さんが編集しました。
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この返信は7 ヶ月、 1 週前に
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